用地買収に関する質問と回答

全般

Q1 用地交渉はどのように進められますか?

 用地交渉につきましては、みなさまとお話し合いで進めてまいります。
 詳しくは「用地交渉の進め方」をご参照ください。
 また、パンフレット用地補償のあらまし[PDFファイル/230KB]もご覧ください。

Q2 用地交渉が始まってから、いつまでに結論を出さないといけませんか? 

 工事の完成目標年度はありますが、移転先の問題等それぞれご事情もあられると思いますので、みなさまのご理解をいただけるようお話し合いを進めてまいります。

用地買収

Q3 土地の境界はどうやって決めるのですか?

 境界については、法務局備え付けの図面等を参考にしながら、所有者の方や隣接者の方に立ち会っていただき確定します。
 境界が決まると、測量のための境界杭等を打設します。

Q4 土地の価格はどうやって決めるのですか?

 土地の価格は、建物がない状態「更地(さらち)」として評価します。
 評価にあたっては、近隣の取引事例をもとに、地価公示価格や不動産鑑定士による鑑定評価額を参考にしながら算定します。
 なお土地の評価は、現在の利用状況と実際に測量した面積で行います。

Q5 土地の相続登記が終わっていない場合はどうすればいいですか?

 皆様からお譲りいただく土地の名義変更の登記(所有権移転登記)は長崎県で行いますが、県で行なえるのは買収をお願いする部分に限られます。
 相続登記などの手続きがお済みでない方については、契約にあたり必要な書類(遺産分割協議書など)を準備していただくことになります。

Q6 土地を借りている(貸している)場合はどうなりますか?

 貸し借りの事情、権利金、地代等がそれぞれ異なっておりますので、土地を貸している方と借りている方でお話し合いいただくことになります。

建物移転

Q7 建物の補償金額はどうやって決めるのですか?

 お願いする土地の上に物件がある場合には、現地で調査のうえ国の基準により補償額を算出します。
 主な補償内容は以下のとおりです。

  1. 建物移転補償
     建物がある場合には、建物の配置や用途等の条件を考慮し、通常妥当と思われる移転工法(再築工法、曳家工法、改造工法など)を県が決定し、移転に必要な費用を補償します。
     なお補償額は、移転をお願いする建物を新築する費用ではなく、新築時から移転までの経過年数に応じた価値低下分を差し引いて算出します。
  2. 工作物移転補償
     移転することが可能な工作物(看板・門扉など)については、工作物を移転するため、または同種のものを新たに作るために必要な費用(ただし、新築時から移転までの経過年数に応じた価値低下分を差し引いた額)を補償します。
  3. 立木移転補償
     木を移植または伐採するために必要な費用を補償します。
  4. 動産移転補償
     家財道具や商品などの荷造り及び運搬に必要な費用を補償します。
  5. 移転雑費補償
     移転先を探す費用や仕事を休んだときの日当など、移転に必要となる経費を補償します。

Q8 移転先は県で探してもらえますか?

 希望される位置、面積、形状、価格などみなさまの事情により異なりますので、移転先地(代替地)について要望があった場合は、不動産業者等とも連絡を取りながらできる限りの情報提供を行います。

Q9 アパートが移転になりますがどうなりますか?

 入居されているアパート等が移転になり、引き続き借りることができなくなる場合には、引越しなどの費用に加え、現在と同じ程度の部屋を借りるために必要な費用を補償します。
 また家主の方に対しては、移転の期間家賃を得ることができないので、その間の損失を補償します。

Q10 まだ家のローンが残っている場合にはどうなりますか?

 まだローンが残っている場合は、金融機関等とご相談くださるようお願いいたします。
 なお、抵当権の抹消に必要な場合には、契約代金を一部前払いすることもできますので、用地担当者にご相談ください。

Q11 店舗(工場)が移転する場合にはどのような補償がありますか?

 店舗、工場等で営業を営んでいる方が移転することにより、一時休業する必要があると認められるときは、確定申告書等の資料を基に、休業期間中の収入や従業員が休業する場合にはその間の手当てを補償します。
 また移転に伴う広告費用等や、営業再開後一時的に得意先を喪失し、従前の売上高を得ることができなくなると予測される場合には売上高の減少分も補償される場合があります。

税金・年金

Q12 補償金に対して税金の控除がありますか?

 
譲渡所得に対する課税の特例

(1)(2)については、いずれか一つを選ぶことができます。
 なお、補償金の中には(1)(2)の特例の対象にならないものもある等、課税の特例については、租税特別措置法の適用条件が個々に異なりますので、詳しくは最寄りの税務署の資産税担当課にご相談ください。

(1)代替資産の取得による課税の繰延べ

 土地代金で代わりの同種の資産を取得した場合は、補償金のうち残った金額についてだけ税金がかかります。

(2) 5,000万円の特例控除

 県が土地代金などの価額を提示し、買取りの申し出を行ったのち、6ヶ月以内に土地などを譲渡していただいた場合は、その資産の取得費と譲渡経費を控除した残額から5,000万円まで控除されます。

 不動産取得税の課税の特例

 土地売買契約などをされた日から2年以内に、買収された土地に代わるものとして不動産を取得した場合は、その代わりの不動産にかかる不動産取得税が減額されます。
なお、軽減措置を受けるためには申告が必要ですので、詳しくは最寄りの振興局税務担当課にご相談ください。

Q13 年金をもらっている場合にはどうなりますか?

 年金の種類により異なりますが、老齢福祉年金、障害基礎年金、遺族基礎年金などは、所得制限により、支給停止や減額となる場合があります。
 また、農業者年金受給者の方が公共事業のために農地を譲渡した場合は、継続して支給が受けられるよう、農業委員会に申し出る必要があります。
 詳しくは市役所等の年金窓口にご相談ください。

Q14 私が扶養している親に補償金が払われますがどうなりますか?

 配偶者および被扶養者の方が土地を譲渡した場合は、配偶者控除または扶養控除が受けられない場合があります。
 また、配偶者の方の収入が控除範囲内でも、夫が土地を譲渡して、夫の合計所得額が一定額を超えた場合は、配偶者特別控除が受けられない場合があります。
 詳しくは最寄りの税務署窓口にご相談ください。

Q15 国民健康保険税や介護保険料はどうなりますか?

  国民健康保険税につきましては所得税と同様の控除措置がありますが、現在軽減措置を受けられている方は保険料が増額となる可能性もあります。
 また介護保険料につきましても、翌年度の保険料が増額となる可能性もあります。
 詳しくは市役所等の担当窓口にご相談ください。

Q16 公共事業で土地を買収される方の替地として自分の土地を売った場合、税金の控除がありますか?

 代替地を提供して下さる方(代替地提供者)に対しても租税特別措置法上の優遇措置があります。
 事業用地提供者、代替地提供者、県の三者による契約(三者契約)をした場合、代替地提供者に対して最高で
1,500万円(事業用地価格が上限)までの特別控除の適用があります。
 ただし、事前に事業用地提供者と代替地提供者で仮契約をしていた場合や、不動産業者が所有する土地(棚卸資産)には適用されないなど、条件が個々に異なりますので、詳しくは用地担当者にご相談ください。

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