平成23年地価調査の概要
長崎県は、基準地の平成23年7月1日現在の標準価格の判定を行い、その結果を9月21日付け県公報で告示しました。
地価調査は、国土利用計画法施行令第9条に基づき、県が毎年1回、基準地の標準価格を判定するもので、不動産鑑定士の鑑定結果を審査調整し、国との協議を経て定めたものです。
本調査の目的は、国土利用計画法による土地取引の規制の円滑な運用を図るとともに、地価公示制度とあわせて一般の土地取引に対して適切な指標を提供し、適正な地価の形成に寄与する役割を果たすものです。
１．平成23年地価調査の概要について
県下の地価は全用途の対前年平均変動率（変動率＝（当年価格－前年価格）÷前年価格×100、平均変動率＝変動率の和÷継続地点数）が△4.3％で、ここ３年間はほぼ横這いの下落率で推移しています。
３年前の米国の金融市場の混乱をきっかけとした経済環境の悪化等により、地価動向は依然として下落傾向が続いています。
（１）住宅地
①県全体の地価動向
住宅地の対前年平均変動率は△4.1％で、下落率は３年連続で横這いとなりました。平成11年に対前年平均変動率がマイナスに転じて以来、1３年連続でマイナスとなっています。また、下落率が拡大したのは、長崎市・島原市・松浦市・南島原市・東彼杵町・小値賀町・佐々町・新上五島町の4市４町で、他の市町の下落率は横這いか縮小しています。なお、下落率が縮小した市町の中でも、県全体の平均変動率△4.1％よりも高い下落率を示している市町もあります。
②長崎市の地価動向
下落率はほぼ横這い（△３.７%から△3.８%）。高価格帯の住宅地は根強い需要に支えられ比較的安定しています。一方、郊外型住宅団地は、供給過剰傾向に歯止めがかからず、引き続き下落傾向にあります。また、斜面地に広がる階段道路沿いの住宅地は、高齢化と若年層の流出等により空洞化現象に歯止めがかからず、依然として下落が続いています。結果的に、平坦地の少ない実情を反映し、地域間格差が広がっています。
③主要都市の地価動向
佐世保市は、下落率はほぼ横這い（△5.0%から△4.８%）。 西九州自動車道の延伸の効果もあり、利便性の良い平坦地の住宅地は根強い需要に支えられています。一方、斜面地の住宅地は需要の減退により、依然として下落が続いており、結果として下落率はほぼ横這いとなりました。
諫早市は、下落率が△4.3%で横這い。大型住宅団地の販売が完了し需給バランスは改善方向にありましたが、新たな大型住宅団地の販売で供給過剰傾向となり下落率は横這いとなりました。
（２）商業地
①県全体の地価動向
下落率はほぼ横這い（△4.7%から△4.5%）。平成5年に対前年平均変動率がマイナスに転じて以来、19年連続でマイナスとなっています。また、下落率が拡大したのは、佐世保市・島原市・諫早市・松浦市・南島原市・長与町・東彼杵町・波佐見町・小値賀町・佐々町・新上五島町の5市6町で、他の市町の下落率は横這いか縮小しています。なお、下落率が縮小した市町の中でも、県全体の平均変動率△4.5％よりも高い下落率を示している市町もあります。
②長崎市の地価動向
県内随一の繁華性と店舗集積性を誇る浜町アーケードにおいては、老舗百貨店「博多大丸長崎店」が７月末で閉店したことなど、先行き不透明感から下落率の拡大（△3.7%から△6.0%）を示していますが、中価格帯では相対的割安感により下落率が縮小傾向にあります。また、全体としても下落率が縮小（△2.9%から2.6%）しました。
③主要都市の地価動向
佐世保市は、△5.2%から△5.6%へ下落率が拡大しました。郊外型店舗の進出、投資・融資等の資金調達環境の悪化等を背景として商業地に対する需要が減退し、地価は下落傾向にあります。
諫早市・大村市・島原市の中心部商業地（アーケード街）は、郊外型店舗等への顧客の流出による影響が大きく、下落傾向が続いています。
２．住宅地について
（１）住宅地の最高変動率の基準地は、次の3地点が0.0%で同率です。
①長崎市上西山町「長崎-18」
要因は、希少性が高く、価格は底値圏域にあるものと思われます。
②雲仙市愛野町「雲仙-10」
要因は、既存住宅地に共同住宅が建つなど、島原半島の付け根部分という地理的優位性から、周辺市町からの人口流入が進んでいることによるものと思われます
③南島原市布津町「南島原-21」
要因は、すでに価格は底値圏にあるものと思われます。
（２）住宅地のマイナス変動率最高の基準地は、壱岐市郷ノ浦町「壱岐-2」の△8.8％です。要因は、人口減少・高齢化などにより需要が減退していることによるものと思われます。
（３）住宅地の最高価格の基準地は、平成元年から23年連続で長崎市上西山町「長崎-18」の163,000円／㎡（前年163,000円／㎡）で、前年と同額です。
（４）住宅地の市町別の平均変動率は、すべての市町においてマイナスで、市部の平均変動率は△4.0％、郡部では△4.7％となっています。
３．商業地について
（１）商業地の最高変動率の基準地は、南島原市北有馬町「南島原5-4」の0.0％です。要因は、近隣地域及び周辺地域で主要地方道の拡幅工事が進捗し、利便性がやや向上したことによるものと思われます。
（２）商業地のマイナス変動率最高の基準地は、西海市大島町「西海5-3」の△9.4％です。要因は、近隣商業地から住宅地化の影響によるものと思われます。
（３）商業地の最高価格の基準地は、平成9年から15年連続で長崎市浜町「長崎5-20」の978,000円／㎡（前年1,040,000円／㎡）です。
（４）商業地の市町別の平均変動率は、全ての市町においてマイナスで、市部の平均変動率は△4.2％、郡部では△7.1％となっています。
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